개요
헌법재판소는 2022년 10월 27일 재판관 전원일치의 의견으로, 집합건물 공용부분에 발생한 일부 하자에 대하여 구분소유자의 하자담보청구권 제척기간을 사용검사일 등부터 5년 이하로 제한한 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2012. 12. 18. 법률 제11555호로 개정된 것) 제9조의2 제1항 제2호 중 ‘공용부분’에 관한 부분, 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2012. 12. 18. 법률 제11555호로 개정되고, 2016. 1. 19. 법률 제13805호로 개정되기 전의 것) 제9조의2 제2항 제2호가 헌법에 위반되지 않는다는 결정을 선고하였다. [합헌]
□ 사건개요
○ 한국토지주택공사는 부산 북구 (주소생략)에 있는 ○○아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)를 건축하여 분양하였는데, 2009. 11. 11. 위 아파트에 대한 사용검사를 받았고, 그중 344세대를 2009. 11. 25.부터 공공임대주택으로 임대하다가 임대의무기간 5년이 만료된 후인 2015. 1. 2.부터 분양전환 방식으로 매각하였다.
○ 이 사건 아파트 신축 과정에서 오시공·변경시공 또는 부실시공으로 인하여 전유부분 및 공용부분에 균열, 누수 등의 하자가 발생하였다. 청구인은 일부 구분소유자들로부터 그들이 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다)에 따라 분양자인 한국토지주택공사에 대하여 갖는 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양수하였다.
○ 청구인은 2016. 6. 1. 한국토지주택공사를 상대로 위와 같이 양수한 손해배상채권의 지급을 구하는 소를 제기하였다. 제1심법원은 이 사건 아파트의 공용부분에 건물의 주요구조부 및 지반공사의 하자 외의 하자가 발생한 사실을 인정하면서도, 사용검사일부터 5년의 제척기간이 도과하여 손해배상채권이 소멸하였다는 이유로 그 부분에 해당하는 청구를 기각하였다. 청구인의 항소가 기각되어 제1심판결이 그대로 확정되었다.
○ 청구인은 항소심 계속 중 집합건물법 제9조의2 제1항에 대하여 위헌법률심판제청을 신청하였고, 2020. 6. 17. 위 신청이 기각되자 2020. 7. 16. 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.
□ 심판대상
○ 이 사건 심판대상은 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’(2012. 12. 18. 법률 제11555호로 개정된 것) 제9조의2 제1항 제2호 중 ‘공용부분’에 관한 부분 및 구 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’(2012. 12. 18. 법률 제11555호로 개정되고, 2016. 1. 19. 법률 제13805호로 개정되기 전의 것) 제9조의2 제2항 제2호(이하 위 두 조항을 합하여 ‘심판대상조항’이라 한다)가 헌법에 위반되는지 여부이다.
[심판대상조항]
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2012. 12. 18. 법률 제11555호로 개정된 것)
제9조의2(담보책임의 존속기간) ① 제9조에 따른 담보책임에 관한 구분소유자의 권리는 다음 각 호의 기간 내에 행사하여야 한다.
2. 제1호에 규정된 하자 외의 하자: 하자의 중대성, 내구연한, 교체가능성 등을 고려하여 5년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간
구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2012. 12. 18. 법률 제11555호로 개정되고, 2016. 1. 19. 법률 제13805호로 개정되기 전의 것)
제9조의2(담보책임의 존속기간) ② 제1항의 기간은 다음 각 호의 날부터 기산한다.
2. 공용부분: 「주택법」 제29조에 따른 사용검사일(집합건물 전부에 대하여 임시 사용승인을 받은 경우에는 그 임시 사용승인일을 말하고, 「주택법」 제29조 제1항 단서에 따라 분할 사용검사나 동별 사용검사를 받은 경우에는 분할 사용검사일 또는 동별 사용검사일을 말한다) 또는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인일
□ 결정주문
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2012. 12. 18. 법률 제11555호로 개정된 것) 제9조의2 제1항 제2호 중 ‘공용부분’에 관한 부분, 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2012. 12. 18. 법률 제11555호로 개정되고, 2016. 1. 19. 법률 제13805호로 개정되기 전의 것) 제9조의2 제2항 제2호는 헌법에 위반되지 아니한다.
□ 이유의 요지
● 심사기준
○ 집합건물법은 분양자 및 시공자(이하 ‘분양자 등’이라 한다)가 현재의 구분소유자에 대하여 고의·과실 등 귀책사유와 무관하게 하자담보책임을 부담하도록 하면서, 심판대상조항에 구분소유자의 하자담보청구권 행사기간을 규정함으로써 재산권의 내용 내지 제한을 정하고 있다.
○ 이때 권리의 행사기간을 제척기간으로 할 것인지, 소멸시효로 할 것인지, 행사기간의 기산점과 그 기간을 어느 정도로 할 것인지의 문제는 하자담보청구권에 대한 보호와 집합건물의 하자를 둘러싼 법률관계를 안정시킨다는 이익을 어떻게 조화시킬지의 문제로서, 원칙적으로 입법자의 재량사항에 속한다. 다만, 행사기간의 기산점을 불합리하게 정하였다거나 행사기간이 지나치게 단기간이어서 그 권리행사를 현저히 곤란하게 하거나 사실상 불가능하게 하면 재산권의 본질을 침해하는 것으로 허용될 수 없다.
● 재산권 침해 여부
○ 공용부분에 발생한 주요구조부와 지반공사의 하자 외의 비교적 경미한 하자와 관련한 하자담보청구권에 대하여 사용검사일 또는 사용승인일(이하 ‘사용검사일 등’이라 한다)부터 5년 이하의 제척기간을 둔 것은 집합건물의 하자를 둘러싼 분쟁의 증가 및 장기화를 방지하여 법적 불안정성을 조기에 해소하기 위한 것으로 그 입법목적이 정당하고, 위와 같은 권리 행사기간의 제한은 입법목적 달성을 위한 적절한 수단이다.
○ 공용부분은 원칙적으로 구분소유자 전원의 공유에 속하므로, 통일적인 분쟁해결을 도모하려면 하나의 집합건물에 공통되는 제척기간의 기산점을 정할 필요가 있다. 공용부분 하자에 개별적으로 제척기간이 진행되도록 하면 분양자 등이 지나치게 장기간 담보책임을 부담하게 된다. 비록 미분양 집합건물, 분양전환된 임대주택 등은 사용검사일 등과 구분소유자에 대한 인도일이 근접하지 않을 수 있으나, 위 경우는 일반적인 선분양과 달리 건물 완성 후 분양계약을 체결하므로 하자를 확인하고 하자의 보수비용이나 그로 인한 손해를 반영하여 분양가격을 결정할 수 있다. 또한, 이 사건 아파트와 같이 분양전환된 임대주택의 경우 임차인이 임대인에게 공용부분의 수선·보수를 요청할 수 있는 제도적 장치도 마련되어 있다. 따라서 사용검사일 등을 공용부분 하자에 관한 제척기간의 기산점으로 정한 것이 불합리하다고 할 수 없다.
○ 주요구조부와 지반공사의 하자 외의 하자는 표면적이고 소모되기 쉬운 부분에 해당하여 하자가 일찍 발현되고 그 하자를 인식하기도 비교적 용이하므로, 사용검사일 등부터 5년 이하의 제척기간이 지나치게 단기간이라고 할 수 없다.
○ 따라서 심판대상조항은 청구인의 재산권을 침해하지 않는다.
□ 결정의 의의
○ 이 결정은 집합건물의 구분소유자가 분양자 등에 대하여 갖는 공용부분 일부 하자담보청구권의 제척기간을 사용검사일 등부터 5년 이하로 정한 집합건물법 규정의 위헌 여부에 대하여 헌법재판소에서 처음 판단한 사건이다.
○ 헌법재판소는 공용부분 주요구조부 및 지반공사의 하자 외의 하자의 경우 하나의 집합건물에 공통되는 사용검사일 등부터 제척기간을 기산하지 않는다면 행사기간을 제한하여 집합건물 하자를 둘러싼 법률관계를 조속히 안정시키려 한 목적을 달성하지 못할 수 있다는 점, 위와 같은 하자의 특성상 이에 관한 권리를 행사하는 데 최장 5년의 기간이 부족하다고 할 수 없다는 점 등에 비추어 심판대상조항이 헌법에 위반되지 않는다고 보아 재판관 전원일치의 의견으로 합헌 결정을 하였다.
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